2. 외국인이 필리핀에서 토지를 취득할 수 있는 예외 사항
1935년 헌법이 제정되기 전에 재산을 취득했습니다.
재산은 유전 상속을 통해 취득하고 외국인은 법적 또는 자연 상속인입니다.
콘도미니엄 회사의 외국인 소유 한도 40%에 따라 콘도미니엄 프로젝트에서 하나 이상의 유닛 구매
토지를 매입하는 국내 기업은 40% 외국인 소유 규정이 적용됩니다.
필리핀인과 결혼한 외국인이 구입한 것,
원래 필리핀인인 외국인이 구매하는 경우 법률에 규정된 제한 사항이 적용됩니다.
아래에서 각 시나리오를 설명합니다.
3. #1. 1935년 헌법 이전 취득
매우 간단합니다. 1935년 필리핀 헌법이 공포되기 전에 토지를 사고 소유할 수 있었던 외국인은 해당 부동산에 대한 소유권을 유지할 수 있었습니다.
1935년 헌법이 1987년 필리핀 헌법으로 대체되었지만 새 헌법은 1935년 헌법에 따라 이전에 외국인이 부동산을 취득한 경우 토지를 포함한 재산을 사용하고 소유할 수 있는 비 필리핀 시민의 권리를 계속 인정합니다. .
4. #2. 유전적 유전을 통해 얻은
1987년 필리핀 헌법은 외국인의 토지 수용을 명시적으로 금지하고 있습니다. 그러나 같은 헌법 제12조 7항에는 상속인이 외국인일지라도 상속인이 재산을 취득할 수 있도록 하는 약간의 예외가 있습니다.
1987년 헌법의 관련 섹션에 따르면:
"섹션 7(제XII조). 유전적 승계를 제외하고 개인, 회사 또는 협회가 공공 토지를 취득하거나 보유할 자격이 없는 한 사유 토지를 양도하거나 양도할 수 없습니다."
간단히 말해서, 필리핀 법은 외국인이 세습 상속의 법적 또는 자연적 상속인이고 부동산 소유자에 의해 정식으로 "테스트"된 경우 해당 부동산을 취득할 수 있도록 허용합니다.
마찬가지로 유언장에 생성된 외국인이 '세습상속'의 '강제 상속인'인지 여부는 여전히 법에서 확인해야 한다. 새로운 필리핀 민법 제887조에 따르면 "법적 부모 및 장로와 관련하여 혼인 관계에서 태어난 자녀 및 자손"은 강제 상속인으로 간주됩니다.
Artie도 이 점을 반복했습니다. PAO(Public Prosecutor's Office)의 페르시다 아코스타(Persida Acosta)는 마닐라 타임즈의 칼럼에서 그가 자신의 의지에 따라 해당 부동산을 취득할 수 있는 능력이 있다고 썼습니다. 헌법은 필리핀 시민이 아닌 사람도 세습 상속을 통해 필리핀에서 부동산을 소유할 수 있다고 명시하고 있습니다. "
"무유언 승계" 또는 "유언장"을 남기지 않고 토지 소유자가 사망한 경우에도 동일한 규칙이 적용됩니다. 필리핀 법은 외국인이 무유언을 통해 토지를 소유하고 획득할 수 있도록 허용합니다.
구체적으로 법에서 인정하는 무유언 또는 세습의 순서는 첫째(#1)부터 마지막(#7)까지입니다.
5. 필리핀 법에 따른 세습 또는 무유언 승계 순서
사망자의 법적 자녀 또는 후손
법적 부모 또는 연장자
사생아 또는 자손
생존 배우자;
형제 자매 (형제), 조카, 조카딸;
기타 5촌까지의 방계친족, 마지막으로,
국가(필리핀).
토지소유자와 혈연관계가 없는 외국인도 유언장상 상속인으로 법적으로 지정될 수 있나요? 필리핀 법은 이를 허용하지 않습니다. 외국인 시민은 유전 또는 무유언 상속(사망 무유언)을 통해서만 토지를 상속받을 수 있습니다.
유언 상속 또는 유언장에 포함된 토지를 통한 상속은 허용되지 않습니다. 현행법은 필리핀 헌법에 명시된 조항을 우회하는 데 사용될 수 있으므로 이를 허용하지 않습니다. 허용되는 경우 외국인은 토지 소유자에게 비용을 지불하여 유언 상속인이 되어 토지를 상속하고 소유할 수 있습니다.
6. #3. 콘도미니엄 단위 구입
세 번째 시나리오는 일반적으로 외국인이 필리핀에서 부동산을 소유하는 가장 일반적인 방법으로 간주되기 때문에 아마도 이해하기 가장 쉬울 것입니다.
필리핀 콘도미니엄법 또는 공화국법(Republic Act, RA) 4726에 따라 외국인은 프로젝트의 외국인 소유권이 40%를 초과하지 않는 한 모든 콘도미니엄 프로젝트에서 콘도미니엄 단위를 구입할 수 있습니다.
예를 들어, 아파트 프로젝트 X가 현재 100개의 판매용 유닛을 제공한다고 가정합니다. 법에 따라 100채 전체의 소유주는 아파트 단지의 나머지 소유주인 Project X Condominium Corporation의 소유주가 되었습니다. 콘도미니엄 개발자는 해당 프로젝트의 외국인 소유권이 40% 이하인 경우 콘도미니엄 단위를 외국인에게 마케팅 및 판매할 수 있습니다.
예를 들어, 다음 외국인이 다음 콘도미니엄 프로젝트 X에서 유닛을 구매한 경우:
중국인 20명이 아파트 1채씩 구입 = 총 20채
국민 8명 1인당 콘도 2채 구매 = 총 16채
미국 시민 1명이 콘도 단위 4개 구매 = 총 4개
프로젝트 X에서 외국인이 소유한 총 아파트 수 = 40개
콘도미니엄 사업의 외국인 소유가 총 100가구 중 40가구로 외국인 소유 한도 40%를 충족하는 점을 감안하면 허용된다. 그 이상의 값, 예를 들어 41 이상은 불법이며 불법입니다.
그러나 콘도미니엄의 외국인 소유 비율을 모니터링하는 책임자는 누구입니까? 이 부담을 아파트를 산 외국인에게 전가하는 것은 부당하다는 데 이견이 없다. 이 책임은 콘도미니엄 법인 또는 콘도미니엄 주택 소유자 협회의 경영진에게 있습니다. 그들은 콘도미니엄 프로젝트에서 판매되는 단위의 최대 40%만 외국인이 소유하고 있는지 정기적으로 세심하게 확인합니다.
잠깐, 이것은 외국인이 콘도를 소유할 수 있고 콘도가 있는 땅도 소유한다는 뜻인가요? 아니 정말.
아파트가 세워진 토지는 개인 소유자의 소유가 아닙니다. 사실 그 땅은 콘도 회사가 소유하고 있습니다. (단, 콘도미니엄 회사가 토지를 매입·취득하지 않고 단순히 임대한 경우에는 다른 회사가 토지를 소유할 수 있으며 콘도미니엄 건물의 임대차 종료 후 콘도미니엄 건물의 임대가 종료된 후 콘도미니엄 회사에 반환됩니다.)
콘도미니엄 법인이 소유한 토지의 경우, 법인이 종료된 후(보통 법인 설립 후 50년) 단위 소유자는 토지 처리 방법에 대해 투표합니다. 다음은 일반적인 옵션입니다.
7. #4. 법인이 토지를 매입
필리핀에서 토지를 소유하고자 하는 외국인이 이용하는 효과적이고 합법적인 허점은 국내 기업을 설립하는 것입니다. 이는 증권 거래 위원회(SEC)에 회사를 통합하기만 하면 됩니다.
유일한 요구 사항은 회사가 여전히 40% 외국인 소유 규칙을 준수해야 한다는 것입니다. 즉, 필리핀인은 여전히 과반수 지분(주식의 최소 60%)을 소유해야 합니다.
SEC의 승인을 받으면 기업은 이제 토지, 주택 및 토지, 아파트 또는 상업용 건물을 포함한 모든 부동산을 구입할 수 있습니다. 외국인은 회사의 일부 소유주로서 구입한 부동산의 사용과 혜택을 누릴 수 있습니다. 그러나 총 외국인 지분은 40%로 제한됩니다.
회사가 해산된 후 외국인은 회사의 나머지 자산에 대해 비율에 따라 지분을 가질 수 있지만 이것이 회사가 소유한 토지를 소유할 수 있다는 의미는 아닙니다. 토지를 매각하고 현금 수익금을 외국인을 포함한 소유주에게 분배할 수 있습니다.
8. #5. 필리핀인과 결혼한 외국인이 구입
외국인이 필리핀 시민과 결혼한 경우 외국인은 토지를 살 수 있지만 문제는 여기에 있습니다! - 토지에 대한 소유권(TCT 또는 Title Transfer Certificate로 알려짐)은 필리핀인 배우자의 이름으로 됩니다. 외국인의 이름은 계약서나 매매 증서에 포함될 수 있지만 TCT나 토지 소유권에는 포함될 수 없습니다.
예, 외국인이 토지를 구입하여 취득했을 수 있지만 실제로는 외국인이 토지를 "소유"하지 않습니다. 한편으로 그는 토지 소유권의 실제 "소유자"인 필리핀인 배우자의 명시적 허가 없이 일방적으로 토지를 처분할 수 없습니다.
필리핀인 배우자가 사망한 경우, 외국인은 재산의 자연 상속인이 됩니다. 외국인은 토지를 소유할 수 없으므로 가능한 옵션은 다음과 같습니다.
합리적인 시간 내에 재산을 처분하고 판매 대금을 징수합니다.
자녀 또는 법적 상속인에게 소유권을 이전하거나
부부에게 자녀가 없는 경우 필리핀 배우자의 친척에게 소유권 이전.
9. #6. 출생으로 필리핀 인 외국인이 구입
1987년 헌법에 따라 필리핀 시민권을 상실하고 외국 시민권을 취득한 타고난 필리핀인은 필리핀에서 토지를 소유할 수 있습니다. 관련 규정은 다음과 같이 말합니다.
"섹션 8(XII조). ...필리핀 시민권을 상실한 필리핀의 자연 출생 시민은 법에 규정된 제한에 따라 사유지의 양수인이 될 수 있습니다."
그것은 단순히 한때 필리핀에서 태어난 시민이었던 외국인이 토지를 취득하고 소유할 자격이 있다는 것을 의미합니다.
먼저 "내츄럴 태생 필리핀인"이란?
필리핀 헌법은 타고난 필리핀인을 "태어날 때부터 필리핀 시민권을 취득하거나 완성하기 위해 어떠한 조치도 취할 필요가 없는 필리핀 시민"으로 정의합니다.
구체적으로 다음과 같은 사람은 출생 시 필리핀인으로 분류됩니다.
1987년 헌법 채택 당시 필리핀 시민
1973년 1월 17일 이후 출생 당시 필리핀 시민권자인 부모 사이에서 출생;
1973년 1월 17일 이전에 세계 어느 곳에서나 필리핀인 아버지 또는 법적 연령(18세)에 도달하면 필리핀 시민권을 선택하는 필리핀인 어머니 사이에서 출생
필리핀 귀화법에 따라 귀화
외국인과 결혼했지만 필리핀 시민권을 포기하지 않은 필리핀 시민
이중국적을 취득한 자(즉, 필리핀인 및 기타 시민권자)
RA 9225 또는 시민권 유지 및 재취득이 발효된 후 필리핀 시민권을 회복한 자(즉, 18세 미만의 미혼 자녀, 합법 여부 또는 2003년 법의 입양)
외국 시민권을 취득한 필리핀 태생의 토지 소유권에 적용되는 특정 법률은 1982년에 제정된 Batas Pambansa 185(BP 185)와 1991년 외국인 투자법을 개정한 Republic Act 8179(RA 8179)입니다.
10. 필리핀에서 태어난 외국인에 대한 토지 소유권 규정
다음은 원래 필리핀인으로 태어난 비 필리핀 시민에 대한 토지 소유권 제한 사항입니다.
1. 택지취득을 위한 토지면적의 제한 가.
1,000제곱미터(sqm) 도시 토지
농촌 토지 1헥타르
2. 상업용 토지 취득을 위한 필지 제한:
도시 토지 5,000제곱미터(sqm)
3헥타르의 시골 땅
취득한 총 면적이 허용된 최대 면적을 초과하지 않는 한 배우자 중 한 명(전 필리핀에서 태어난 필리핀인 모두)이 이 특권을 누릴 수 있습니다.
또한, 아직 필리핀 시민인 동안 주거 목적으로 도시 또는 시골 토지를 취득한 사람은 이미 소유한 토지에 총 면적을 더한 경우 위에 명시된 최대 면적을 초과하지 않는 한 주거 목적으로 도시 또는 시골 토지를 추가로 취득할 수 있습니다.
마찬가지로 사업 목적으로 여전히 필리핀 시민권을 가지고 있으면서 이미 도시 또는 농촌 토지를 소유하고 있는 사람들에게도 동일한 규칙이 적용됩니다.
동일한 토지 소유권 지침에 따르면 필리핀인은 출생 시 필리핀 전역의 다른 지방자치단체 또는 도시에 위치한 토지를 2개 이하로 취득할 수 있습니다. 단, 해당 토지의 총 면적은 1,000제곱미터를 초과하지 않아야 합니다. 쌀. 주거용 도시 토지 또는 농촌 토지 1헥타르, 또는 5,000제곱미터 이하. 상업적 용도의 도시 토지 또는 3헥타르의 농촌 토지.
이 법은 또한 도시 주거지를 수용한 사람들이 농촌 주거지를 수용하는 것을 금지하고 있으며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 이를 설명하기 위해 아래 FAQ에 구체적인 예가 있습니다.
또한 RA 8179에 의해 수정된 RA 704의 규칙 XII의 섹션 4에 따라 이미 도시 토지를 취득한 양수인은 농촌 토지 취득 자격이 없으며 반대의 경우도 마찬가지입니다. 그러나 양수인이 이미 처분한 경우 농촌 토지를 취득할 수 있으며 그 반대의 경우도 마찬가지지만 사업용으로 사용할 경우에만 가능합니다.
아래의 FAQ에서 이러한 토지 소유권 규칙이 필리핀 태생에 어떻게 적용되는지에 대한 더 실용적인 예가 있지만 지금은 토지를 소유하려는 일부 외국인 퇴직자를 혼란스럽게 하는 질문에 답해 보겠습니다.
11. 특별 은퇴 비자를 가진 외국인이 필리핀에서 토지를 소유할 수 있습니까?
불행하게도 필리핀에 거주하는 외국인 은퇴자, 특히 특별 거주 은퇴 비자(SRRV)를 소지한 사람들은 토지 소유가 허용되는지 여부에 대해 오해하고 있습니다.
SRRV를 발행하는 필리핀 은퇴청(PRA)의 규정에 따르면 SRRV를 보유한 외국인은 필리핀에서 토지나 부동산을 소유할 수 없습니다.
외국인 퇴직자가 필리핀 시민과 합법적으로 결혼한 경우 외국인이 토지를 구입할 수 있지만 위의 Case 5와 같이 재산은 필리핀 배우자의 이름으로 등록됩니다.
SRRV를 소지한 필리핀인은 예외입니다. 적용되는 규칙은 위의 사례 6에 설명된 대로 외국 시민권을 취득한 필리핀 태생의 규칙과 동일합니다.
12. "태어난 필리핀인" 토지 소유권 FAQ
질문 #1 : 저는 이전에 필리핀에서 태어난 선천적 시민권자였지만 지금은 다른 나라에서 귀화한 시민권자입니다. 필리핀에서 토지를 소유할 수 있습니까?
답변: 예. 필리핀 시민권을 상실한 타고난 필리핀 시민은 여전히 필리핀에서 사유지를 소유할 수 있으며, 시골 토지의 경우 최대 5,000제곱미터까지 소유할 수 있습니다. 위 사례 6의 소유권 제한을 참조하십시오.
질문 #2 : 모든 필지의 총 면적이 도시 토지의 5,000제곱미터 또는 농촌 토지의 3헥타르를 초과하지 않는 경우 다른 시 및 지방 자치 단체에 위치한 여러 플롯을 구입할 수 있습니까?
답변: 이전에 타고난 필리핀 시민권자는 서로 다른 지방자치단체 또는 도시에 위치한 2필지 이상의 토지를 취득할 수 없습니다. 두 구획의 결합 면적은 도시 토지의 5,000제곱미터 또는 농촌 토지의 삼(3) 헥타르를 초과할 수 없습니다.
질문 #3: 서로 다른 지방자치단체 또는 도시에서 최대 2개의 토지를 소유할 수 있는 경우 한 도시(예: Quezon City)에서 5,000제곱미터의 도시 토지와 3헥타르의 시골 토지를 소유할 수 있습니까? 그 반대?
답변: 아니요. 도시 토지를 취득한 이전의 타고난 필리핀 시민은 농촌 토지 취득 자격이 없으며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
질문 4: 이전에 필리핀에서 태어난 필리핀 시민이 5,000제곱미터 이상의 도시 토지 또는 3헥타르 이상의 시골 토지를 소유할 수 있는 방법이 있습니까?
답변 : 예. 필리핀에서 태어난 전 필리핀 시민권자가 필리핀 시민권을 되찾으면 무제한의 토지를 취득할 수 있습니다.
질문 #5: 저는 필리핀 시민이며 이후 국적을 변경했습니다. 필리핀 시민권자일 때 취득한 토지와 재산은 어떻게 됩니까?
A: 필리핀 시민권을 상실하고 외국 시민권을 취득한 필리핀인은 시민권을 변경하기 전에 취득한 모든 재산의 소유자로 남게 됩니다.
질문 6: 제 자녀가 출생 당시 이미 외국 시민권자인 경우 필리핀에서 제 토지와 재산을 상속받을 수 있습니까?
답변: 예. 외국인(이전에 필리핀에서 태어난 시민이 아니더라도)은 상속을 통해 필리핀 땅을 취득할 수 있습니다. 그러나 이들 국민은 무유언 상속을 통해 재산을 상속받습니다.
무유언 상속은 외국인이 필리핀 법에 따라 상속인이기 때문에 재산을 상속받는 경우입니다. 단순히 유언장이나 유언장을 실행하여 상속인을 지명하는 것은 필리핀 부동산을 외국인에게 효과적으로 양도하지 않습니다.
질문 7: 제 배우자는 다른 나라에서 태어난 시민권자(외국인)입니다. 그는 필리핀에서 콘도미니엄 단위를 구입하고 그의 이름으로 소유권을 가질 수 있습니까?
답변: 예. 아파트 단지가 들어선 땅은 항상 아파트 회사 소유다. 콘도미니엄 유닛을 구입하면 자동으로 토지를 소유한 회사의 주주가 됩니다.
필리핀 법에 따라 외국인은 토지를 소유한 회사의 주주가 될 수 있지만 회사 주식의 최대 40%까지만 소유할 수 있습니다. 따라서 콘도미니엄 단지 내 모든 외국인이 소유한 연면적의 40%를 초과하지 않는 한 외국인은 콘도미니엄을 소유할 수 있습니다.
질문 8: 필리핀 시민권은 혈통 또는 출생 국가에 의해 취득됩니까?
A: 필리핀 시민권은 혈통(jus sanguini)에 의해 취득됩니다. 자녀는 출생 당시 부모 중 적어도 한 명이 필리핀 시민권자인 경우 필리핀 시민권자로 간주됩니다. 자녀가 필리핀 밖에서 태어나더라도 부모 중 적어도 한 명이 필리핀 시민이면 자녀는 필리핀 시민입니다. 반면에 부모가 모두 필리핀인이 아닌 경우에는 필리핀에서 태어났더라도 아이는 필리핀 시민이 아닙니다.
이는 출생 국가(jus soli)에 따라 미국 시민권을 결정하는 미국법과 다릅니다. 미국 법에 따르면 미국에서 태어난 자녀는 부모 중 어느 쪽도 미국 시민이 아니더라도 미국 시민으로 간주됩니다.
질문 9: 우리 아들은 아내와 내가 필리핀 시민일 때 미국에서 태어났습니다. 아들이 태어난 지 일주일 후 아내와 나는 미국 시민권자로 선서했습니다. 우리가 미국 시민이 되었을 때 아들이 필리핀 시민권을 잃었습니까?
답변: 아니요. 어린이는 출생 시 필리핀 시민권을 부여받습니다. 출생 후 부모가 외국 국적을 취득하더라도 필리핀 국적을 잃지 않는다.
질문 #10: 제 딸은 제 아내와 제가 필리핀 시민권자일 때 미국에서 태어났습니다. 제 딸은 20년 동안 미국 여권을 가지고 있었습니다. 그녀는 필리핀에 가본 적이 없습니다. 제 딸이 이미 미국 시민인데도 필리핀 시민으로 간주되나요?
답변: 예. 필리핀 법은 이중 국적을 허용합니다. 자녀는 미국 시민이자 필리핀 시민이 될 수 있습니다. 현행법에 따르면 필리핀 시민권을 포기하면 필리핀 시민권을 잃게 된다. 필리핀을 방문하지 않고 미국 여권을 사용한다고 해서 필리핀 시민권을 포기하는 것은 아닙니다.
질문 #11: 제 아이가 미국에서 태어났을 때 제 아내와 저는 여전히 필리핀 시민권자였다면 자녀의 필리핀 시민권을 어떻게 증명해야 합니까?
A: 필리핀에 등록하려면 자녀의 출생 증명서 사본을 가장 가까운 필리핀 영사관에 제출하고 필리핀 통계청 또는 PSA(구 NSO 또는 통계청)로 보내야 합니다.
게시일 2023-8-11 18:55:47
게시일 2023-9-15 17:58:36
