필리핀 부동산 투자 방법

henry

투자의 기술은 사람들이 자신의 필요와 욕구를 충족시킬 가능성이 있는 곳을 잘 파악하는 데 있습니다. 특히 인구 증가의 주요 원천인 필리핀에서는 젊은이들이 다음에 무엇을 원할지 이해하는 것이 투자 수익을 개선하는 데 핵심이 될 것입니다.

이러한 이유로 부동산 투자를 배우는 것은 투자자로서 무기고의 핵심 도구입니다. 투자는 사람에 관한 것이고 사람들이 항상 원했던 한 가지는 주택이기 때문입니다.

면책 조항: 이 문서는 정보 제공만을 목적으로 합니다. 이 작업의 어떤 부분도 여기에 언급된 투자 유가 증권 또는 상품을 매매하기 위한 제안, 권유 또는 추천으로 해석되어서는 안 됩니다. 이 작업의 어떤 부분도 법률 자문으로 해석되어서는 안 됩니다. 이 기사의 정보는 발행일 기준이며 명시된 날짜 이후에 변경될 수 있습니다.

부동산 투자란? 부동산 투자는 수익을 위해 부동산을 사는 것입니다. 즉, 부동산 투자는 주 거주지 이외의 목적으로 부동산을 구입하는 것을 의미합니다. 부동산 투자로 수익을 내는 방법 1. 자본 가치 평가

이것은 귀하의 부동산 가치가 상승할 때(즉, 가격이 상승할 때) 창출하는 이익을 의미합니다. 귀하의 부동산 가격이 시간이 지남에 따라 상승하여 더 높은 가격에 판매할 수 있게 되면 원래 구매 가격과 판매 가격의 차이가 투자의 시세차익이 됩니다.

원래 구매 가격의 백분율로 표시되는 이 이익을 자본 이득이라고 합니다. 예를 들어 콘도를 200만 페소에 사서 250만 페소에 팔 수 있었다면 투자 수익은 50만 페소, 즉 초기 투자금의 25%가 됩니다.

2. 경상수익

시세차익은 부동산을 팔 때 생기는 이익이고 경상 소득은 부동산을 보유하는 동안 얻는 이익입니다. 부동산 투자로 인한 경상 소득은 임대 소득의 형태로 나타납니다.

귀하의 임대 수익률은 총 임대 수입을 원래 구매 가격의 비율로 나타낸 것입니다. 예를 들어 콘도를 200만페소에 사서 월 4000페소에 임대한다면 연간 임대수입은 4만8000페소, 즉 임대수익률은 2.4%가 된다.

위의 예에서 자본 이득과 임대 소득의 합이 부동산 투자의 총 수익을 구성합니다. 대부분의 부동산 투자는 시세차익과 경상수입으로 이익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어 새 콘도를 사서 10년 동안 임대한 다음 결국 더 높은 가격에 재판매할 수 있습니다. 이 경우 총 수익은 시세 차익과 임대 소득의 합이 됩니다. 그러나 실제로 부동산 투자자들은 재판매용 부동산 보유와 임대용 부동산 보유 원칙이 다르기 때문에 시세차익이나 경상소득에 투자하는 경향이 있습니다.

부동산 투자의 종류

부동산에는 주거용과 상업용의 두 가지 유형이 있습니다.

주거용 부동산은 다시 주택, 연립 주택 및 아파트로 나뉩니다.

마찬가지로 상업용 부동산은 사무실, 상업 공간(예: 쇼핑몰 공간 또는 키오스크) 및 산업 공간(예: 창고)으로 세분화됩니다.

부동산 산업(개발자, 중개인, 감정인 등)은 이러한 맥락에서 산업에 대해 생각합니다. 하지만 투자자들에게는 부동산의 종류와 부동산 투자 의 종류 사이에 미묘한 차이가 있습니다. 투자의 "비즈니스 모델"에 따라 부동산 시장을 분류하는 것이 도움이 됩니다.

1. 재판매 투자

더 높은 가격에 재판매하기 위해 부동산을 구입하고 시세 차익을 주요 수익원으로 삼습니다. 비즈니스 모델 용어로 이것은 단순히 매수-매도 전략이라고 합니다. 투자자를 사고 파는 경우 시장에는 관심을 끄는 경향이 있는 두 가지 틈새 시장이 있습니다.

A. 부동산 분양

매매 물건은 아직 공사 중이지만 이미 매물로 나와 있습니다. Ayala Land 또는 DMCI와 같은 지역 개발업체는 일반적으로 입주 준비가 되기 6~7년 전에 프로젝트를 판매하기 시작합니다.

향후 재판매를 위해 사전 판매 부동산에 투자하려면 사전 판매 기간이 시작되는 즉시 해당 부동산을 구매해야 합니다. 이것의 장점은 일반적으로 프로젝트가 완료될 때 사라지는 매력적인 할인과 유리한 지불 조건을 활용할 수 있다는 것입니다. 따라서 선불 비용(및 유동성에 대한 해당 영향)은 사전 판매 초기 단계에서 최소화됩니다. 적은 초기 투자비로 유망한 부동산을 매입할 수 있으며, 장기간에 걸쳐 분산되어 있어 월 할부금도 가벼울 수 있습니다.

사전 판매 기간 동안 부동산 가격은 일반적으로 상승하고 해당 지역의 부동산 가치는 일반적으로 프로젝트가 거의 완료됨에 따라 상승합니다. 결과적으로 부동산을 사전 판매하는 투자자는 종종 사전 판매 기간을 "탑승"하고 사전 판매 기간이 끝날 무렵 부동산에 대한 소유권을 최종 사용자에게 양도합니다.

B. 중고 및 압류 재산

구매-판매 모델이 작동하는 또 다른 방법은 중고 부동산을 살펴보는 것입니다. 이것은 그들이 "고정 자산"이기 때문에 또는 압류되었기 때문에 또는 둘 다이기 때문에 실제 가치보다 낮은 가격으로 판매될 수 있는 부동산을 찾는 것을 수반합니다.

압류된 부동산은 이전 소유자가 더 이상 부동산에 대한 모기지를 지불할 수 없기 때문에 판매되는 특정 유형의 중고 부동산입니다. 따라서 대출 은행은 부동산을 회수하고 매각하여 은행의 투자금을 회수합니다.

차압 여부와 관계없이 중고 부동산을 사고 파는 데는 투자자의 훨씬 더 적극적인 노력이 필요합니다. 가장 좋은 거래는 상태가 열악하지만 회수 가능한 부동산이기 때문입니다. 그러한 부동산을 찾은 투자자는 종종 부동산을 "뒤집기"합니다. 그들은 부동산을 더 매력적인 상태로 만들기 위해 부동산을 개조하고 인테리어를 재설계합니다. 올바르게 수행하면 재산 가치의 증가가 뒤집기 비용보다 클 수 있습니다.

구매 및 판매 전략을 잘 수행하면 매우 보람이 있을 수 있지만 단점은 시간 투자가 엄청나므로 유동적이라는 것입니다. 규모에도 불구하고 투자 수익을 실현하는 데 몇 개월 또는 몇 년이 걸릴 수 있으며, 이것이 일부 부동산 투자자가 임대 모델을 선호하는 이유입니다.

2. 임대투자

임대 전략은 부동산을 구입하고 임대하는 것을 수반합니다. 융자로(즉, 모기지를 통해) 부동산을 구입하고 임대하면 임대 소득을 모기지 지불금을 상쇄하는 데 사용할 수 있으므로 유동성에 미치는 영향이 적습니다. 모기지가 상환되면 부동산에서 발생하는 임대 수입은 모두 귀하의 주머니에 들어갑니다(세후).

이 전략은 세 가지 방법으로 구현할 수 있습니다.

가. 단기임대

단기 임차인은 며칠에서 몇 달까지의 숙박 시설을 찾는 시장에 부응합니다. 종종 단기 체류를 위해 시내에 온 관광객이나 전문가입니다. 요즘 단기 임대는 에어비앤비 호스팅과 동의어이지만 실제로는 그렇지 않습니다. 에어비앤비 이전에도 단기 숙박(예: 임시 주택) 시장이 있었습니다.

단기 임대의 장점은 세입자 문제(예: 연체료 또는 청소 불량)의 위험이 낮다는 것입니다. 단점은 두 가지입니다. 단기 임대는 임대인의 적극적인 노력(지속적인 청소 및 유지 관리를 위해)이 필요할 수 있으며 공실 위험도 더 높습니다.

나. 장기임대

장기 임대인은 주 거주지에서 떨어져 일하는 개인 또는 가족을 포함하는 임대 시장에 적합합니다. 여기에는 가족 "둥지"에서 멀어지기 시작한 젊은 전문가도 포함될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 장기 임대 계약은 수년에 걸쳐 있을 수 있습니다.

장기 임대의 장단점은 단기 임대와 비교하여 반전됩니다. 일상적인 유지 관리는 가끔 발생하며 점유는 더 일관됩니다. 반면에 세입자와 문제가 있는 경우 두통이 지속될 수 있습니다.

C. 상업용 임대

상업용 임대는 일반적으로 개인이 아닌 기업을 위한 장기 계약입니다. 상업용 임대의 경우 임대료가 판매의 백분율로 표시될 수 있으므로 지불 조건이 주거용 세입자와 다를 수 있습니다. 따라서 상업용 임대의 고유한 장점은 임차인의 사업이 순조롭게 진행될 경우 상승 잠재력이 있다는 것입니다. 단점은 상업용 임대 지불이 동결된 COVID-19 봉쇄의 상반기에서 볼 수 있듯이 상업용 집주인이 어려운 시기의 예봉을 감당해야 할 수도 있다는 것입니다.

3. 부동산투자신탁(REITs)

REIT는 부동산에 투자하는 가장 쉬운 방법입니다. REIT는 주식과 매우 유사합니다. 증권 거래소에서 활발하게 거래되며 기업 소유권을 나타냅니다. 그러나 REIT는 임대 부동산 소유를 전문으로 한다는 점에서 독특합니다. 또한 REIT는 법적으로 이익의 90%를 투자자에게 지불해야 합니다. 따라서 REIT를 소유하는 것은 작동하는 상업용 부동산 모음을 소유하는 것과 같습니다.

물론 REIT의 단점은 변동성입니다. 활발한 거래로 인해 REITs 소유의 위험과 보상은 부동산 투자보다 주식 투자 에 더 가깝습니다 .

누가 필리핀 부동산에 투자할 수 있습니까?

법적 연령에 도달한 필리핀 시민은 일반적으로 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

외국인은 필리핀에서 토지를 소유할 수 없습니다. 콘도미니엄 회사의 소유권이 외국인 소유 한도인 40%를 충족하지 않는 한 콘도미니엄 개발에 투자할 수 있습니다. 외국인도 토지가 없으면 단독주택에 투자할 수 있다. 또는 외국인이 필리핀 지분 60%로 회사를 설립하고 이 수단을 통해 부동산에 투자할 수 있습니다.

미성년자는 법적 계약을 체결할 수 없기 때문에 부동산에 투자할 수 없으며, 부동산 투자에는 각종 계약서를 작성해야 합니다.

부동산에 대한 최소 투자는 얼마입니까?

부동산 투자자를 위한 최소 바이인은 부동산 가치에 따라 다릅니다. 은행 및 기타 금융 기관은 일반적으로 융자를 제공하기 전에 부동산 가치의 20%에 해당하는 계약금을 요구합니다. 따라서 관심 있는 부동산에 대해 부동산 가치의 20%를 자신의 주머니에서 지불하게 됩니다.

부동산 투자의 장단점 1. 부동산에 투자하는 이유는?
A. 더 높은 평균 수익률

부동산 투자는 채권 이나 주식과 같은 일반적인 투자보다 더 높은 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다. 필리핀의 평균 임대 수익률은 연 6% 정도로 채권(1.8%)과 주식(1.9%)의 평균 수익률보다 높다(Banco de Oro[BDO], 2022). 그리고 그것은 자본 이득을 고려하기 전입니다.

B. 변동성이 적은 자산

주식과 달리 부동산은 거래소에 상장되지 않는다. 따라서 부동산 가격이 변동하더라도 인지되는 변동성은 주식과 같은 투자보다 훨씬 낮으므로 부동산 투자자는 주식 투자자가 매일 목격하는 가격 변동에 대처할 필요가 없습니다.

2. 위험은 무엇입니까?
가. 유동성 부족

투자는 독 유형을 선택하는 게임입니다. 정기예금자의 독은 빈약한 수익률인 반면 주식 투자자의 독은 지속적인 변동성입니다. 부동산 투자자들에게 그 독은 비유동성입니다.

부동산은 비싸고 빨리 되팔기가 어렵습니다. 결과적으로 부동산 투자자들은 자금이 판매하는 데 몇 개월이 걸릴 수 있는 부동산에 묶여 있기 때문에 긴급 상황에 많은 돈을 쓸 수 없다는 것을 알게 될 수 있습니다.

b. 재산 피해

재산 손실의 가능성 또한 부동산 투자 고유의 위험입니다. 아파트나 단독 주택은 우발적인 화재, 지진, 홍수 및 인재로 인해 피해를 입을 수 있습니다. 주식 및 채권 투자자들은 실물 자산에 투자하지 않기 때문에 이에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 이 위험을 완화하는 표준 방법은 보험을 이용하는 것입니다.

부동산 투자 시 유의사항 1. 특정 위치에 집중

흔히 부동산은 "위치, 위치, 위치"라고 합니다. 그러나 좋은 포지션을 구성하는 것은 투자자로서의 목표에 달려 있습니다. "좋은 위치"에는 다음과 같은 요소가 있습니다.

가. 성장 가능성

특히 가격 상승을 노리는 매수-매도 투자자에게 좋은 포지션이란 고성장 지역에 집중하는 것을 의미합니다. 어느 분야가 성장 잠재력이 높은지 해독하는 것은 순수 과학이 아니다. 예리한 감각도 필요합니다. 그러나 다음과 같은 몇 가지 지표가 이 프로세스에 도움이 될 수 있습니다.

1. 붐비는 중심지와 가깝다

현재 필리핀에서는 고성장 지역이 교통망이 좋은 도시 변두리에 위치하는 경우가 많습니다. 메트로 마닐라 및 메트로 세부와 같은 도시는 경제 및 비즈니스 활동의 중심지이지만 인구 증가를 수용할 수 있는 무제한적인 수용 능력은 없습니다. 따라서 인구는 증가하지만 활동의 중심은 그대로인 만큼 부동산 수요는 인근 지역으로 확산되는 경향이 있다.

예를 들어, CALABA(Cavite-Laguna-Batangas) 지역은 Metro Manila가 혼잡해지면 주거 수요가 몰릴 가능성이 있어 일반적으로 성장 잠재력이 높은 지역으로 간주됩니다.

2. 중요 인프라 프로젝트와의 근접성

또한 CALABA 지역은 SLEX, Skyway, CAVITEX, CALAX 등의 고속도로망을 통해 메트로 마닐라로 쉽게 접근할 수 있어 성장 가능성이 높습니다. Bulacan은 또한 MRT7 프로젝트의 건설로 Bulacan과 Metro Manila 사이의 교통을 개선할 수 있기 때문에 이러한 프로젝트의 후원자로 선전됩니다.

나. 안정적인 체류

매수-매도 투자자는 성장 잠재력에 초점을 맞추는 반면 임대인은 안정성에 더 중점을 둡니다. 임대의 주요 목적은 점유를 유지하는 것이므로 임대인은 주거 또는 상업 공간에 대한 수요가 계속 높을 가능성이 있는 부동산에 초점을 맞춥니다.

예를 들어 메트로 마닐라에서 이것은 통근자의 높은 수요를 끌어들일 가능성이 있는 중심 비즈니스 지구(CBD)인 Makati, BGC 및 Ortigas와 같은 지역에 초점을 맞추는 것을 의미합니다. 상업 중심지인 만큼 단기 숙박 수요도 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다.

C. 친숙함

이것은 신규 투자자들에게 가장 중요하면서도 가장 저평가된 요인입니다. 가장 중요한 것은 가장 좋은 위치는 잘 알고 있는 위치입니다. 마닐라나 세부와 같은 광대한 지역의 성장 잠재력을 선전하기는 쉽지만 그 잠재력이 그 지역에 고르게 퍼지지는 않습니다. 일부는 다른 것보다 낫고 일부는 광범위한 지역 성장의 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

전문 부동산 중개인은 친숙함을 잘 알고 있기 때문에 특정 분야에 특화되어 있습니다. 뉴 마닐라 지역을 전문으로 하는 중개업자는 둘 다 메트로 마닐라 내에 있더라도 Pasay 의 부동산 판매 서비스를 제공하지 않을 것입니다 . 업계가 지금과 같은 방식으로 작동하는 데에는 타당한 이유가 있습니다.

예를 들어 Makati에 투자하는 것은 쉬워 보입니다. 그러나 외부인들은 CBD가 매력적인 투자 지역인 반면 불과 몇 킬로미터 떨어진 지역이 홍수에 취약하다는 사실을 모를 수 있습니다. 결과적으로 CBD 내의 부동산 가격은 불과 몇 킬로미터 떨어져 있더라도 CBD 외부의 부동산 가격과 매우 다를 수 있습니다. 이것은 또한 판매하는 데 걸리는 시간에도 영향을 미칩니다.

또 다른 예는 Ortigas 지역입니다. Ortigas CBD를 구성하는 영역 은 Pasig와 Mandaluyong(그리고 어느 정도는 Quezon City) 사이에 공유되기 때문에 명확한 경계가 없습니다 . 따라서 많은 투자 기회가 Ortigas CBD에 "가깝다"고 자랑할 수 있습니다. 이 지역에 익숙하지 않은 투자자들은 금방 속을 수도 있지만, 이 지역에 익숙한 투자자들은 교통 흐름(및 심각도)이 C5 동쪽과 서쪽이 매우 다르다는 것을 알고 있습니다. 따라서 5km 떨어져 있는 두 건물은 정상적인 교통 흐름에 따라 2-3시간 떨어져 있을 수 있습니다.

부동산 투자는 깊이 있는 리서치가 익숙함을 대신할 수 없기 때문에 성장 가능성은 적지만 잘 알고 있는 분야에 투자하는 것이 좋습니다. 이 지역은 일반적으로 성장 잠재력이 많지 않지만 현지인만 알고 있으므로 활용할 수 있는 매우 유망한 기회가 있을 수 있습니다.

2. 공인중개사 모집

부동산을 판매할 때 중개인을 고용할 필요가 없습니다. 그러나 부동산 매각은 특히 신규 투자자에게 번거로울 수 있습니다. 부동산 중개인이 없으면 실사, 문서, 세금 및 협상에 대해 걱정해야 합니다.

부동산업자는 법률 문서를 탐색하는 과정을 도울 수 있으며 네트워크를 사용하여 판매 시간을 단축할 수 있습니다. 부동산 중개인은 일반적으로 부동산 가치의 2~5%에 해당하는 서비스 수수료를 부과합니다.

3. 자금 조달 계획

부동산 투자자는 100% 현금을 사용하여 부동산을 구매하는 경우가 거의 없습니다( 현물 현금 거래라고 함). 대신, 그들은 일반적으로 빌린 돈으로 대부분의 투자 자금을 조달합니다. 유동성 부담을 줄이는 방법입니다. 또한 레버리지 투자 원칙을 사용하여 수익을 극적으로 증가시키는 방법이기도 합니다(위험이 더 크긴 하지만) .

따라서 자금 조달은 부동산 투자 여정의 필수적인 부분이 될 것이므로 자금 조달 용어 및 프로세스에 익숙해지면 도움이 됩니다.

가. 계약금

계약금은 귀하가 빌릴 수 없는 자산 가치의 부분입니다. 즉, 주머니에서 나와야 합니다. 이것은 일반적으로 부동산 가치의 최소 20%이지만(Safety Bank, 2018) 더 많은 금액을 빌릴 필요가 없도록 더 지불하도록 선택할 수 있습니다. 귀하가 가정하는 재산 가치의 부분을 해당 재산에 대한 귀하의 이권이라고 합니다.

일회성 계약금을 지불할 수 있으며 이를 현장 계약금 약정이라고 합니다. 그러나 계약금을 현금으로 지불해야 한다고 해서 한 번에 모두 지불해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 사전 판매 중에 부동산을 구입하는 경우 20%의 계약금을 몇 년에 걸쳐 매월 할부로 지불할 수 있습니다. 부동산이 완성되고 계약금이 전액 지불되면 은행 파이낸싱을 통해 부동산의 나머지 가치를 조달할 수 있습니다.

B. 선불 비용

이러한 수수료에는 대출이 승인된 후 선불로 지불해야 하는 처리 수수료 및 세금이 포함됩니다. 이러한 수수료 중 일부는 은행에 따라 8,000페소에서 15,000페소 사이에서 인용됩니다. 선불 비용의 가장 큰 부분은 일반적으로 부동산 가치의 1.5%인 문서 인지세입니다.

C. 상각 일정

모기지에 대한 지불 일정은 일반적으로 고정된 월 지불액으로 정해집니다. 은행이나 금융 기관에 따라 매월 고정 분할 상환 및 대출 종료 시 일시불로 지급될 수도 있습니다. 그러나 이러한 배열은 일반적으로 상업용 또는 산업용 자산에 대해 예약되어 있습니다.

부동산 가치 외에도 세 가지 핵심 요소가 할부 상환 계획의 모양에 영향을 미칠 수 있습니다.

1. 대출기간

이는 대출 기간/기간 또는 기간이라고도 합니다. 다른 모든 조건이 같다면 장기적으로 월별 상각액이 낮아질 것입니다.

2. 이자율

이자율은 은행 서비스에 대해 지불하는 가격입니다. 이 경우 은행의 "서비스"는 유동성의 일부를 해제하여 귀하가 보유할 수 있도록 하는 것입니다. 다른 모든 조건이 같다면 인용된 이율이 낮을수록 월별 할부 상환액이 낮아집니다.

3. 재평가 기간

가격 조정 기간은 대출 금리가 얼마나 자주 변경되는지입니다. 물론 이자율이 변하면 월 상환액도 변합니다. 은행이나 금융 기관에 따라 이자는 매년, 3년마다, 5년마다 등으로 재조정될 수 있습니다. 가격 재조정 조건은 일반적으로 귀하와 은행 간에 협상되지만 이는 궁극적으로 귀하의 취향에 달려 있습니다.

다른 모든 조건이 같다면 연간 가격 재조정은 초기 요율이 낮아지지만 불확실성도 커집니다. 지금부터 1년 후 시장 금리가 상승하면 월별 상각액도 증가합니다. 이를 이자율 위험이라고 합니다.

반대로 가격 조정 기간이 길수록 월별 비용을 더 예측 가능하게 만들지만 시장 금리가 떨어지면 절약할 수 있는 기회도 잃게 됩니다. 또한 이 경우 은행이 귀하를 위해 이자율 위험을 감수하기 때문에 시작 이자율이 더 높아지는 경우가 많습니다.

D. 담보

은행이나 금융 기관은 일반적으로 귀하가 빌리는 부동산을 소유하고 있거나 소유할 것으로 예상된다는 증거를 제공하도록 요청할 것입니다. 정확한 문서 요구 사항은 은행에 따라 다르지만 부동산 소유권, 판매 증서 또는 판매 계약서 형식일 수 있습니다 . 담보는 부채를 갚을 수 없는 경우 은행을 보호합니다.

귀하가 부동산을 소유하고 있더라도 저당권이 설정되어 있을 때 귀하가 대출금을 지불하지 않으면 은행이 이를 인수할 권한이 있습니다.

필리핀 부동산 투자 방법

1. 필요한 속성을 선택합니다.

첫 번째 단계는 쇼핑입니다. 부동산 투자자의 경우 이는 종종 2단계 프로세스입니다.

가. 초기 검색

초기 검색을 수행하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 이미 중개인을 한두 명 알고 있다면 그들이 판매하는 부동산에 대해 물어볼 수 있습니다. 특정 개발자에 관심이 있는 경우 해당 개발자의 웹사이트를 확인하고 관심 분야에서 작업 중인 프로젝트를 확인할 수 있습니다.

개발자보다 지역에 더 관심이 있다면 Lamudi 또는 DotProperty와 같은 부동산 목록 서비스에 의존할 수 있습니다. 또는 은행 웹사이트를 방문하여 그들이 판매하는 압류된 부동산을 볼 수 있습니다. 이 링크는 일반적으로 은행 홈페이지 하단의 "Properties for Sale" 아래에 있습니다. BDO와 같은 은행 및 보안 은행은 이러한 페이지를 정기적으로 유지 관리합니다. (재활용 차량도 있습니다.)

나. "걸림돌"

지역 부동산 용어로 육안 검사를 종종 "트리핑"이라고 합니다. 눈 검사는 실사의 일부이기 때문에 중요합니다. 부동산을 임대하거나 매각할 계획이라면 부동산에 손상이나 문제가 있는지, 이러한 문제를 수리할 수 있는지 여부를 알아야 합니다. 그렇지 않으면 부동산에 대해 아무 것도 할 수 없으므로 투자 금액의 100%를 잃을 수 있습니다.

속성에 대해 여러 검사를 수행할 수 있습니다. 첫 번째 검사는 단순히 건물과 위치를 보고 느끼는 것일 수 있습니다. 이것은 일반적으로 위치의 품질과 액세스 가능 여부를 평가하는 곳입니다. 기본적으로 나중에 구매자 또는 임차인에게 판매할 수 있는지 여부를 결정합니다. 또한 1차 검사를 통해 부동산에 불법 거주자가 있는지 확인할 수 있습니다.

두 번째 및 후속 검사의 경우 감독, 계약자 또는 유틸리티 전문가와 같은 전문가와 동행하여 손상 및 수리 및 개조 비용을 더 잘 평가하기 위해 검사를 수행할 수 있습니다.

육안 검사는 결코 부동산 구입에 대한 약속을 나타내지 않습니다. 부동산 투자는 막대한 금전적 투자이므로 철저히 확인하는 것을 두려워하지 마십시오. 그러나 당신이 제안하기에 너무 느리다면 다른 관심있는 구매자들이 당신을 이길 수 있다는 것을 기억하십시오.

2. 실사 실시

실사 과정은 여기에서 법적 장애물 없이 부동산으로 계획한 일을 할 수 있도록 보장할 수 있기 때문에 중요합니다.

다음 실사 단계는 중고 또는 압류된 부동산을 구입하는 경우에만 적용됩니다. 분양 부동산의 경우 부동산이 아직 완성되지 않았기 때문에 실사가 필요하지 않습니다. 따라서 귀하의 실사는 개발자와 그 실적 및 신뢰성으로 제한됩니다.

1단계: 문서 확인

매도인으로부터 부동산을 구매하기 전에 무조건 매도인이 해당 부동산을 소유하고 있는지 확인해야 합니다. 판매자에게 재산 소유권 및 세금 신고서 사본을 요청하여 이를 확인할 수 있습니다. 압류된 부동산을 구입하는 경우 은행에 이러한 문서를 요청할 수 있습니다.

부동산이 위치한 시/자치단체의 증서 등기소에서 토지에 대한 등기부등본을 요청할 수도 있습니다.

소유권을 확인하는 것 외에도 구매 후 부동산에 문제가 있는지 여부를 알려주는 세부 정보가 함께 제공될 수 있기 때문에 소유권도 중요합니다. 예를 들어, 부동산이 진행 중인 법원 사건의 대상인 경우 제목에 이를 명시합니다.

소유권이 위에서 언급한 첨부 파일과 함께 제공되는 경우 결국 부동산을 합법적으로 재판매하는 데 필요한 시간과 노력이 엄청나고 투자할 가치가 없을 수 있습니다. 이 실사 단계는 문제의 부동산을 다룰 관심, 능력 및 자원이 있는지 여부를 결정할 수 있기 때문에 중요합니다.

2단계: 자산에 부담이 있는지 확인

제목에는 부동산에 모기지와 같은 부담이 있는지 여부 또는 해당 부동산을 소유하고 있는 사람이 있는지 여부에 대한 정보도 포함될 수 있습니다. 그렇다면 재산에 대한 귀하의 소유권이 해당 저당권에 달려 있음을 의미합니다. 특히 초보 투자자의 경우 방해받지 않는 부동산에 집중하는 것이 가장 좋습니다.

3단계: 미납된 요금이 있는지 재산 확인

일반적으로 부동산 소유권과 관련된 지속적인 회비에는 재산세(RPT), 공과금 및 주택 소유자 회비가 포함됩니다.

RPT의 경우 부동산에 대한 소유권을 취득한 후 이러한 미납금에 대한 책임을 지게 되므로 해당 부동산에 미납금이 있는지 주의 깊게 확인해야 합니다. City Treasurer's Office에 부동산의 회계 명세서(SOA)를 요청하여 이를 확인할 수 있습니다. 서비스 제공자에게 SOA를 요청하는 것을 제외하고 동일한 프로세스가 공과금 청구서에 적용됩니다.

주택 소유자 회비는 일반적으로 주택 소유자 협회의 하위 부서 내에 위치한 부동산 또는 콘도미니엄 또는 콘도미니엄 기업에 의한 콘도미니엄 개발에 적용됩니다. 부동산에 대한 SOA는 HOA 또는 콘도 법인 관리 사무소를 방문하여 신청할 수 있습니다.

위의 실사 단계를 수행할 때 압류를 방지하기 위해 부동산 소유자 또는 은행의 위임장이 있는지 확인하십시오.

실사 과정이 어려워 보일 수 있지만 이러한 단계를 무시하는 데 드는 비용은 전체 투자의 100%는 아니더라도 상당할 수 있습니다. 어쨌든 매각이 완료되면 이러한 관공서를 다시 방문하게 되므로 실사 단계 초기에 방문하는 것이 좋습니다.

3. 부동산 구입

부동산을 구입하는 단계는 사전 판매 단계에서 부동산을 구입하는지, 단순 중고 자산인지 압류인지에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 부동산 구입 절차는 일반적으로 다음과 같은 기본 단계를 따릅니다.

1단계: 조건 협상

이 단계에서 지불해야 할 금액과 방법을 결정합니다. 협상 단계에서는 주로 두 당사자와 통신합니다.

가. 판매자

이 통신은 직접 판매가 아닌 한(즉, 귀하가 부동산 소유주와 직접 거래하는 경우) 일반적으로 귀하의 중개인을 통해 이루어집니다. 부동산의 최종 구매 가격과 판매자가 제공할 수 있는 할인을 결정하게 됩니다.

또한 구매의 결제 조건도 취소됩니다. 구매자가 일정 기간 동안 계약금을 지불하는 분할 지불 계획을 채택하려는 경우 이 단계에서 계약이 종료됩니다.

압류된 부동산의 경우 은행이 매도인이 되어 경매를 통해 매입 가격의 "협상"이 이루어집니다.

나. 은행 또는 금융기관

이 커뮤니케이션은 주로 귀하의 관계 관리자 또는 대출 신청을 처리하도록 지정된 은행 담당자와 이루어집니다. 이 단계에서는 은행과 협력하여 계약금 규모, 대출 기간 및 할부 상환 일정, 가격 조정 기간 및 적용 가능한 이자율을 결정합니다.

압류된 부동산의 경우 해당 부동산을 판매한 동일한 은행으로부터 자금 조달을 받을 필요가 없습니다.

실제로 협상 단계는 종종 반복적이며 몇 주에서 몇 달까지 지속될 수 있습니다. 사전 판매 부동산을 구매하는 경우는 예외입니다. 이 경우 개발자(판매자)의 대리인(에이전트 또는 영업사원)을 통해서만 소통이 가능합니다. 또한 계약금의 지불 조건만 취소합니다.

부동산은 사전 판매되기 때문에 전액 지불을 즉시 할 필요가 없습니다. 결과적으로 은행 자금조달 조건은 프로젝트가 거의 완료되고 한참 후에야 해결될 것입니다. 일단은 20% 계약금의 지급조건과 즉시상환(즉시계약금 약정) 또는 분양기간 전체(분할납부)를 정하시면 됩니다. .

2단계: 구매 기록

이러한 계약은 귀하, 판매자 및 은행 간에 판매 조건이 확정되면 서면으로 작성됩니다.

판매는 중고 및 압류된 부동산에 대한 판매 증서를 통해 문서화됩니다. 귀하와 판매자가 분할 지불에 동의하는 경우 해당 계약은 먼저 조건부 판매 증서로 문서화됩니다.

분양 부동산의 경우 부동산이 아직 지어지지 않았기 때문에 분양 부동산의 매매 증서와 동일한 매매 계약서라는 문서가 발급됩니다. 즉, 개발업자는 완료 시 부동산을 귀하에게 판매할 의무가 있습니다.

3단계: 세금 납부

구매자가 부담해야 하는 표준 수수료에는 인지세(부동산 가치의 1.5%), 양도세(메트로 마닐라 부동산의 경우 0.5% 또는 0.75%), 부동산이 있는 LGU 등기소 등록 수수료가 포함됩니다. 일반적으로 판매자가 부담 하는 양도소득세 및 중개 수수료는 협상 단계에서 판매자와 합의한 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

4단계: 구매 종료

마지막으로 소유권 이전이 완료됩니다. 구매자로서 귀하는 부동산에 대한 소유권과 세금 환급이 귀하의 이름으로 업데이트되었는지 확인해야 합니다. 부동산이 위치한 LGU의 등기소와 지역 감정인 사무실을 방문하면 됩니다.

4. 소유 재산

A. 매각용 보유 부동산

사전 판매 부동산의 경우 이것은 원래 합의된 일정에 따라 계약금을 지불하는 동안 사전 판매 기간이 끝날 때까지 기다리는 것입니다. 프로젝트가 거의 완료되면 중개인의 도움을 받아 구매자를 찾을 수 있습니다.

중고 또는 압류된 부동산의 경우 부동산을 보유하려면 부동산을 처음 검사했을 때 계획된 수리 및 개조가 필요합니다. 여기에는 부동산에 원하는 개선 사항을 구현하기 위해 계약자 및 전문가를 고용하는 것이 수반됩니다.

B. 임대 부동산 보유

장기 및 단기 임대 부동산 모두 부동산 보유의 첫 번째 단계는 거주 가능한 상태로 만드는 것입니다. 여기에는 모든 유틸리티가 원활하게 작동하고 장기 임대 부동산을 위해 건물 내부가 깨끗한지 확인하는 것이 포함됩니다.

단기 임대 숙소의 경우 추가 단계에 공간의 인테리어 디자인이 포함될 수 있으므로 잠재 고객이 단기 체류를 위해 숙소를 선택하도록 유도할 수 있습니다.

일부 임대인은 자산 관리자를 고용하기로 선택하지만 이것은 불필요하며 저층 아파트 건물과 같은 더 큰 포트폴리오에만 적합합니다.

5. 재산 재판매

재판매할 때 위에서 설명한 구매 프로세스는 단순히 미러 이미지입니다.

가. 협상하다

이 단계에서 귀하와 구매자는 판매 지불 조건에 동의합니다. 부동산이 여전히 담보로 설정되어 있는 경우 부동산 매각 의사를 은행에 통지하여 대출금을 구매자에게 재할당할 준비를 할 수 있도록 합니다.

B. 문서화

사전 판매된 부동산을 재판매하는 경우 판매는 양도 증서와 함께 기록됩니다. 앞서 언급한 바와 같이 부동산은 아직 완공되지 않았으므로 아직 소유권이 없습니다. 대신 개발자와의 판매 계약이 구매자에게 재할당됩니다. 따라서 프로젝트가 완료되고 입주할 준비가 되면 개발자는 부동산을 구매자에게 판매합니다.

중고 부동산의 경우 귀하와 구매자 간의 판매는 판매 증서를 통해 이루어집니다. 부동산이 여전히 저당권이 있는 경우 문서는 저당권 가정이 포함된 판매 증서 형식이 됩니다. 이것이 협상 단계에서 은행과 조정해야 하는 이유입니다. 은행은 부동산에 대한 조건부 청구권이 있기 때문에 문서에 서명해야 합니다.

c. 세금을 내기 위해

판매자로서 귀하는 일반적으로 양도소득세 (부동산 가치의 6%)와 미결제 부동산 비용(예: RPT, 공과금, 콘도 수수료 등) 및 중개인 수수료를 지불할 책임이 있습니다. 그러나 이전과 마찬가지로 귀하와 귀하의 구매자는 어느 쪽이 어느 쪽의 비용을 부담하는지에 대해 합의할 수 있습니다.

D. 구매 완료

구매자는 일반적으로 정리 작업을 마지막에 처리합니다. 소유권의 판매 및 이전을 적절하게 문서화하는 것이 구매자의 이익이기 때문입니다. 그러나 당신은 또한 그것을 확인해야합니다.

분양 부동산의 경우 귀하에게 양도 증서 사본이 없고 개발자가 나중에 재배정을 요청하는 경우 귀하는 부동산이 입주할 준비가 된 후 수수료를 지불해야 할 수 있습니다.

중고 재산의 경우 재산이 소송의 대상인 경우 귀하가 참여하지 않은 소송에 연루될 수 있습니다.

팁 및 경고
1. 점유 재산을 피하십시오

스쿼터 속성은 비즈니스를 까다롭게 만듭니다. 이것은 일반적으로 압류된 재산이나 오랫동안 비어 있던 토지의 문제입니다. 무단 거주자가 부동산에 대한 영토 관할권을 설정한 후 퇴거에 적대적이 될 수 있기 때문에 유명한 집주인조차도 다루기가 어려울 수 있습니다. 또한 정치적으로 복잡한 문제이기 때문에 추방은 단순히 법 집행의 문제가 아닙니다. 불법 거주자가 있는 부동산을 구입하면 투자를 사용할 수 없거나 판매할 수 없게 될 수 있습니다.

2. 현금 또는 할부결제 선택

현물 계약의 단점은 이렇게 큰 선불금으로 인해 유동성이 크게 영향을 받는다는 것입니다. 그러나 반대로 판매자는 종종 대폭 할인된 가격으로 현물 계약을 권장합니다. 어떤 것이 더 유익한지 어떻게 비교합니까?

선택은 일반적으로 귀하의 식욕과 이동성 요구 사항에 따라 결정되지만 전문가는 비교를 통해 결정합니다. 그 자리에서 지불할 돈이 있다면 여유 자금을 수동적으로 투자하면서 분할 지불을 선택하면 얼마나 많은 돈을 벌 수 있습니까? 패시브 혜택이 할인으로 인한 절감액보다 큽니까? 그렇다면 할부 결제를 진행하세요. 그렇지 않은 경우 현장 예약을 따르고 할인을 받으십시오.

3. 변화에 투자하라

성공적인 투자의 핵심은 자산 가격이 미래 가치를 적절하게 반영하지 못할 때 발생하는 가격 책정 오류를 식별하는 것입니다. 그렇기 때문에 투자자들은 투자 가치를 바꿀 수 있는 요인인 "촉매"에 집중합니다. 부동산에서 그러한 촉매제를 찾는 가장 좋은 방법은 중요한 인프라 프로젝트로 인해 발생할 수 있는 교통 흐름 변화를 모니터링하는 것입니다.

인프라 프로젝트의 핵심은 사람들의 이동을 변화시키는 것입니다. 인프라 프로젝트가 접근성을 개선했다는 데는 의심의 여지가 없습니다. 하지만 어디에서? 또한 이러한 기반 시설 프로젝트가 특정 지역 에서 트래픽을 우회시키는 것이 중요합니다 .

예를 들어, TPLEX의 완공으로 마닐라에서 바기오까지의 이동 시간이 약 2시간 단축되었습니다. 단점은 이전에 "성장 회랑"으로 간주되었던 Tarra 및 Pangasinan의 도시 도로에서 교통을 우회시키는 것입니다. 따라서 인프라 프로젝트를 모니터링하려면 기회가 발생할 수 있는 곳과 사라질 수 있는 곳을 해독해야 합니다.

정부는 인프라 프로젝트에 대한 페이지를 유지 관리하지만 이는 정부의 변화에 ​​따라 변경될 수 있습니다. 또한 San Miguel Corporation 및 Metro Pacific Investments와 같은 인프라 부문에서 활동하는 민간 기업의 움직임을 모니터링하는 데 도움이 됩니다.

기반 시설에서 주목할만한 최근 추세 중 하나는 마닐라 북부 지역에 대한 액세스를 개방하려는 분명한 움직임입니다. MRT7 및 NALEX 프로젝트가 이를 보여줍니다. 따라서 Central Luzon 지역은 결국 CALABA 지역의 성장 궤적을 따를 수 있습니다.

인프라의 미래에 대해 생각하는 것은 재미있을 수 있지만 위험을 염두에 두는 것이 좋습니다. 모든 인프라 프로젝트가 약속을 이행하는 것은 아닙니다. 특히 국가 정부의 우선 순위가 바뀌면 더욱 그렇습니다.

4. 마세다 법을 알아라

마세다법(Maceda Act)은 판매 계약에 따라 부동산 구매자에게 제공되는 보호 조치입니다. 따라서 경제적 어려움에 처한 분양 부동산 구매자에게 가장 유리합니다.

마세다 법에 따르면 월 할부 연체 구매자는 최소 2년 동안 지불한 경우 이미 지불한 금액의 약 절반을 받을 자격이 있습니다.

따라서 사전 판매 부동산을 전문으로 하는 부동산 투자자의 경우 사전 판매 기간 동안 재정 상황이 급격하게 변하는 경우 추가 보호를 제공할 수 있습니다. 안타깝게도 마세다 법은 모기지에는 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문
부동산 투자는 과세 대상입니까?

예. 재판매의 경우 매도인은 양도소득세를, 매수인은 인지세와 양도세를 납부해야 합니다.

부동산 임대 소득은 과세 대상으로 간주되며 임대 부동산에 대한 소득세 대상입니다.

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